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在大众惊叹住宅市场快速回暖去化的2017年，长沙楼市的“小众”级产品——写字楼，却正经历着空置率高、产权林立、停车难、招商运营乱象等难以规避的现实！
有人曾说，“看一个城市的发展水平，就要了解这个城市写字楼的发展水平。”于长沙市场而言，住宅之外，写字楼，正在成为“去库存”的重要“战场”。长沙写字楼之殇，究竟谁才是压死骆驼的最后一根稻草？
供应过剩 租售乱象频出
随着长沙东拓西进战略的实施，长沙写字楼如雨后春笋般大量涌现。不过，这也造就了长沙写字楼供应过剩、空置率过高的窘境。
据戴德梁行公布的统计数据显示，2017年，长沙甲级写字楼新增供应面积25.7万方，同比大涨60.6%，空置率同比上升4.9%至33.4%，市场供过于求态势明显。同时，2017年末，长沙甲级写字楼租金为107.9元/㎡/月，较2016年末下降1.1%，长沙甲级写字楼存量也高达118.7万方。
写字楼之殇 戳破长沙写字楼市场乱象
一个不容乐观的现实是，2018年长沙甲级写字楼供应将井喷，预计有约99万方优质办公面积入市，为过去五年年均新增面积的4.6倍。未来三年（2018-2020）预计有近190万方的甲级写字楼供应量，这对空置率过高的长沙写字楼市场而言，无疑是雪上加霜。
面对较难租售的写字楼产品，不少开发商可谓绞尽脑汁，甚至不惜把整层的写字楼拆分成多个产权租售，出租或销售给小企业和投资客。部分企业和个人在写字楼做起了餐饮、开起了培训班、美甲店、美容美发连锁机构，这种现象在河西奥克斯广场、万达广场等写字楼内可谓司空见惯。
“这对于写字楼后期运营而言，无疑有重大影响。”湘江财富金融中心总经理邓益安认为，正统的写字楼应该满足的是办公要求，而不是商业经营业态。写字楼管理的不到位，不仅将影响写字楼的租金回报，最终还会影响到出租率。“大型公司进入写字楼，会关注同一栋楼内的租户情况，办公环境不好，很多公司会撤走，直接影响写字楼招商和出租率。一般好的写字楼会要求半层或整层销售，对客户有所把控，这有利于营造良好的办公环境，实现写字楼物业保值升值。”
自我标榜 等级划分乱象丛生
在长沙，几乎每一家新建成的写字楼都宣称自己是“甲级”或“5A”写字楼，但实际上，国内并没有专门的写字楼标准认定部门，“甲级”、“5A”只是一种包装。写字楼的这种自我标榜，称得上是一个吸引眼球的噱头。
据了解，甲级写字楼主要参照了四星级或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。而5A写字楼主要包括：OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统：BA：楼宇自动控制系统。5A、甲级与写字楼品质有一定关联，但绝不是划分写字楼等级的唯一标准。
“开发商之所以自我标榜，除了本身具有一定的硬件设施外，也是在写字楼难卖的背景下想出来的一种销售策略。如果说自己只能达到乙级，肯定就卖不出去。冠以甲级或5A等称号，对于写字楼后期销售将产生有利影响。”一位不愿具名的业内人士称。
硬件不足 写字楼电梯拥堵、停车难
除了写字楼销售、自我标榜等乱象外，写字楼电梯拥堵、停车难问题也是吐槽不断，不少上班族对公司所在的写字楼怨声载道。
针对写字楼电梯拥堵问题，戴德梁行长沙公司副总经理文学曾表示，企业为了节省成本，提高写字楼使用效率，不惜在有限的空间内配置更多的人员，以此平衡企业成本，造成写字楼电梯压力过大的现象，甚至出现电梯下坠等安全事故。
此外，写字楼停车难问题也是饱经市民诟病。有业内人士坦言，长沙较好的写字楼平均100个平方配备一个车位，若按人均办公面积5平方计算，20人才配有一个车位。这样的车位配比，无疑满足不了上班族的车位需求。
“老旧写字楼的停车位很多没有达到国家标准，新写字楼的停车位也满足不了上班族的需求，主要原因是配置车位的资金回收期长，开发商不愿意做太多投资。”邓益安分析称。
物管不到位 细节影响写字楼品质
众所周知，优质的写字楼物业服务，不仅能够保障良好的办公环境，更是写字楼物业持续升值的重要因素。根据国外地产市场经验，优质的物业管理可以使物业增值10%甚至20%。
纵观长沙写字楼市场，物业管理水平参差不齐。从物业管理人员配备上来看，一栋好的甲级写字楼物业管理至少需配备60-70名甚至高达百余人的专管人员，从安保、环卫、机电、工程到客服等各方面进行全方位服务，且对人员素质要求很高。“长沙相比于一线城市来说，出于控制成本的考虑，很多写字楼物业管理人员无法完善配置，且人员素质较难保障，这对于写字楼基本环境的维护和品质打造十分不利。”长沙金茂商业管理有限公司总经理刘小娅说。
此外，不少甲级写字楼内快递、外卖随意进出，广告派单现象多发，物业管理十分混乱。所谓细节决定成败，写字楼卫生间内是否有香薰、是否安排人员持续清扫、是否保持更换洗洁用具等，都是衡量写字楼品质的标准。
后记：
某业内曾调侃：长沙写字楼生存难，能做住宅就不要做写字楼，能够不盖的尽量不盖，能够晚盖的尽量晚盖，能够少盖的就尽量少盖。
如今，长沙写字楼市场不仅面临去化难等难题，更面临一系列写字楼乱象，如何解决乱象，整肃市场，是当前行业需要重新审视的问题。我们期待，更多优秀的写字楼产品将在长沙涌现！
