又是一周在外，每当从一个城市辗转到一个城市，我总想留一天给自己休息。

　　一大早，急促不断的电话响起，将我从睡梦中摧醒，接通后，手机的另一头是熟悉的声音，原来是e哥，“我想清醒了，决定卖办公房了…………”

　　e哥是我家乡的人，年长我5岁，这些年和我生活在同一座城市，经营着一家中小型的工程咨询公司。

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　　4年前，应该是e哥人生的辉煌时代，白手打拼多年之后，2013年他公司的年营收接近1100万，去除10多人的工资支出、税费、办公成本等，他一年的利润差不多有400万。

　　乘着“睡着了都在数钱”的那两年，e哥着实置办了不少房产，在南京购置住宅两套（300万+300万贷款）、写字楼一套450平米（300万+300万贷款），还在家乡宅基地建了个豪宅（150万）。

　　对于购置住宅，我当时是支持的，但是，对于买下450平米的写字楼，我当时是反对的。还记得那时，e哥一脸的不屑，“你不懂，我是做工程咨询的，政府的规划，未来这里的写字楼是要大涨的……自己的公司，在自己的写字楼办公，也有面子……”

　　这次，已经不是e哥第一次卖房了，在工程咨询行业不景气的这三年，e哥2015已经卖掉了两套住宅——他的这个决策，当时告知我时，我也是明确反对的。但e哥当时的理由却是“住宅租金上不去，两套住宅一年租金才10万，我的写字楼是能租到25万的，自己的公司，这25万/年的租金不是省下来了吗？”

　　一步走错，步步被动。在e哥2015年卖出两套住宅后，南京的住宅房价几乎翻了一倍，他两套当时总价600万的住宅，现在市价应该有1200万了。

　　卖掉住宅后，e哥本想维持公司稳定，然后再等待工程咨询行业复苏。但是，工程行业却一路向下，工程咨询的业务虽有（“坏帐却超过了1/3”），e哥虽然左右腾挪，精减人员，可2015年两套住宅卖出后获得的400多万现金（扣除房贷），也勉强仅够他将公司维持到2017年年中。

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　　“哎，住宅旺三代，写字楼悔一生啊！”这是e哥的感叹。

　　确实，如果2015年e哥卖掉的是写字楼，而不是住宅。那么，他今天即便将公司关掉，依然有近1000万的净资产，心态也不至于像今天这般如此之糟，也不至于一大早将我吵醒。

　　因为，这两年半下来，住宅房价大涨了，而他当年购置的写字楼，价格虽说没跌、但是也没涨，而写字楼的租金，反而出现了小幅下滑。

　　“现在我的办公房，租出去租金只有20万/年，不但租客不太好找，而且我就是把公司关停了，20万/年的租金，也不够我交房贷啊！”——这是实话，写字楼的房贷期限一般是10年，e哥300万的写字楼房贷，每年差不多要还40万。

　　卖写字楼，只能卖，不卖e哥不仅年关难过,就连每月的房贷都维持不下去了。

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　　住宅旺三代，写字楼悔一生，e哥是一个深刻的教训。

　　我国不动产投资的背后逻辑，与国外完全不同，但许多人却很难懂这个理。

　　先说住宅，先不谈人口向“大城市”聚集的趋势，就住宅本身而言，其背后是户籍的强大粘性，过去这么多年，住宅一直是落户大城市的硬性要求，而户籍的背后，又牵连着教育、医疗、养老等等（尤其是子女的教育）。

　　再说说办公楼，我们从5%左右的租金回报看，似乎还勉强可行，但是，一缺乏户籍粘性，二我国不要低看了政府主导经济的意志，以及新经济崛起对办公楼需求的弱化。

　　最近几年，在鼓励全民创业创新的氛围中，哪一座城市没有兴起若干个创业园区，这些新涌现出的创业园区，大都是政府主导投资建设的，包括租金在内往往有一系列的政策优惠，有的甚至是前两三年免租金。

　　试问，传统的写字楼，有这样的政策优惠吗？没有这样的政策优惠，大量的中小型公司迁往各色创业园区，难道不正常吗？写字楼房价和房租又怎么可能上涨呢？

　　事实上，办公楼经济，本质上与商场经济具有相似性，均具有浓厚的传统经济特征。因为，两者都是中心化的。几乎每一个城市，最高端的写字楼，高楼最为林立的地方，其选择的区域，与高端商场选择的地方，几乎都是一致的，都是人流特别大的地方。

　　但是，最近5年，以互联网为主要特征的新经济，已经逐渐取代传统经济。互联网、以及已然成形的物联网(万物互联)，其最大的特征是什么?去中心化 !

　　所以，我们看到，过去人声鼎沸的商场，现在变得门可罗雀了，过去人员密布的写字楼，现在也变得稀稀松松了。人都去了哪里？年轻人大多网上购物了，去商场的，自然变少了。

　　众多新经济的创业公司、尤其是互联网公司，纷纷各色政府园区享受政策优惠了，只要通地铁，在政府园区办公，其便利性、以及体验性，也并不比市中心的写字楼差多少。

　　更何况，最近5年，新经济分散式、共享式的办公，已经逐渐成为一种潮流，许多新型的创业公司，已经开始鼓励部分员工在家办公，这些都必然会大大减少传统写字楼的租赁需求。

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